Ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen
Ausweisung ohne Schlichtung
Vor der Ausweisung eines Mieters aus der Wohnung muss nicht in jedem Fall zwingend die Schlichtungsbehörde angerufen werden. Das Bundesgericht hat kürzlich entschieden, dass dies nicht nötig ist, wenn einem Mieter wegen Zahlungsverzug ausserordentlich gekündigt worden ist.
M.F. Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d des Obligationenrechts (OR), weil der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand ist und die Ausstände nicht innert der ihm gesetzten Frist beglichen hat, kann die Ausweisung ohne vorgängiges Schlichtungsverfahren verlangt werden, wenn der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht räumt. Das ergibt sich aus einem neuen Urteil des Bundesgerichts in einem Streit aus dem Kanton Tessin. Die dortigen Gerichte hatten die gegenteilige Auffassung vertreten, dass das Mietrecht des Bundes ein vorgängiges Schlichtungsverfahren vorschreibe (Art. 274a OR).
Nur auf den ersten Blick
In einem unveröffentlichten Urteil aus dem Jahre 2004 hatte das Bundesgericht die Notwendigkeit einer vorgängigen Schlichtung für eine Ausweisung nach ordentlicher Kündigung bejaht (Urteil 4C.17/2004). Wie es sich im Falle einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstandes des Mieters verhält, blieb in diesem Entscheid offen. Im neuen Urteil aus Lausanne wird eingeräumt, dass auf den ersten Blick der Eindruck entstehen könnte, dass das Bundesrecht auch für die Ausweisung nach ausserordentlicher Kündigung ein vorgängiges Schlichtungsverfahren vorschreibe, wie die Tessiner Justiz dies annahm.
Auf den zweiten Blick gewissermassen gelangt das Bundesgericht indes zur gegenteiligen Auffassung. Es verweist auf Abs. 1 lit. d in Art. 274a OR, wonach die Schlichtungsstellen «die Begehren des Mieters an die zuständige Behörde überweisen, wenn ein Ausweisungsverfahren hängig ist».
Da es sich bei dieser «zuständigen Behörde» offensichtlich nicht um den Mietrichter handelt, geht es laut dem Urteil der I. Zivilabteilung auch nicht um das übliche Verfahren, bei dem vor dem Richter die Schlichtungsbehörde anzugehen ist. Insbesondere aus Art. 274g OR ergibt sich für das Bundesgericht klar, dass der Gesetzgeber für die Ausweisung nach ausserordentlicher Kündigung wegen Zahlungsrückständen des Mieters ein spezielles Verfahren schaffen wollte. Das Bundesrecht schreibt somit für solche Fälle kein vorgängiges Schlichtungsverfahren vor. Ob die Kantone allenfalls ein solches vorsehen dürfen, bleibt im Urteil aus Lausanne offen (Urteil 4C.88/2006 vom 26. September 2006).
Lesen Sie jetzt in der
aktuellen HEV-Zeitung
HEV Pressemitteilungen: